Giá nhà tiệm cận TP.HCM, vượt qua Đồng Nai
Giá nhà đất tại Bình Dương đang xác lập mặt bằng mới, tăng cao gần gấp đôi so với giá bán cách đây tầm 3-5 năm. Hai thành phố mới của Bình Dương là Dĩ An và Thuận An có mức biến động giá mạnh nhất.
Nhìn về lịch sử phát triển của thị trường Bình Dương, giai đoạn 2007-2010, giá căn hộ chỉ vào tầm 6-18 triệu đồng/m2. Đến thời điểm 2015-2018, giá rao bán căn hộ trung bình tại Dĩ An chỉ vào khoảng 16 triệu đồng/m2, cao nhất là 25 triệu đồng/m2; Thuận An vào khoảng 17-23 triệu đồng/m2. Khu vực mặt tiền Đại lộ Bình Dương, tuyến quốc lộ 13 đi qua trung tâm TP. Thủ Dầu Một giá chung cư ở mức 20-23 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế của Batdongsanphodong.com.vn, tính tới giữa năm 2019, giá chung cư tại các khu vực trên bỗng nhiên nhảy vọt lên mức 30-35 triệu đồng/m2 và đến tháng 7/2020, nhiều dự án mới chào bán giá lên đến gần 40-45 triệu đồng/m2, vượt qua mức giá bán nhiều khu vực tại TP.HCM.
Cụ thể, loạt dự án mới đang triển khai trên địa bàn Thuận An, Dĩ An trong năm nay đều có giá bán trên dưới 40 triệu/m2. Dự án Astral City của Phát Đạt đang triển khai tại Thuận An có giá bán dự kiến từ 39-43 triệu đồng/m2. Dự án căn hộ Emerald Golf View do Công ty Lê Phong làm chủ đầu tư cũng chào giá trung bình vào khoảng từ 41-45 triệu đồng/m2. Dự án Hồ Gươm Xanh của Công ty TBS Land có giá dự kiến từ 39-45 triệu đồng/m2. Những dự án có giá mềm hơn như Bcons Green View của công ty Phú Mỹ Hiệp hay Phú Đông Sky Garden của Công ty BĐS Phú Đông Group cũng đang giao dịch với giá từ 34-37 triệu/m2. Biconsi Tower từ 36-38 triệu/m2 (chưa VAT). Ngoài ra, loạt dự án triển khai từ 2019 như C Skyview, giai đoạn 2 Sora Garden, giai đoạn 3 The Habita cũng có giá ngót nghét từ 35 triệu đồng/m2 trở lên.
Ở thị trường thứ cấp, một số dự án hiện hữu đang triển khai như Phú Đông Premium, Charm City, Opal Boulevard, Canary Heights, Bcons Suối Tiên, Miền Đông hay Marina Tower đều đang được giao dịch lại với giá chênh khá cao so với giá gốc.
Nếu so sánh với giá nhà chào bán tại khu Tây và khu Nam TP.HCM như quận 12, Bình Chánh, Bình Tân, Nhà Bè, giá thứ cấp của một vài chung cư đang được giao dịch trong khoảng 28-30 triệu đồng/m2. Các dự án mới ra mắt trong khoảng 6 tháng trở lại đây có giá dự kiến 30-38 triệu đồng/m2, được xem là khá cao so với mặt bằng chung của khu vực. Điều đó cho thấy giá căn hộ tại Bình Dương có dấu hiệu vượt qua một số khu vực ngoài trung tâm của TP.HCM.
Giá tăng do nhà đầu tư đẩy giá hay nhu cầu mua thực?
Làn sóng BĐS hướng về vùng vệ tinh của Sài Gòn giúp Bình Dương, thị trường tiếp giáp TP.HCM trở nên ngày càng hấp dẫn. Sự dịch chuyển này là tất yếu khi các nhà đầu tư lớn không tìm thấy quỹ đất sạch quy mô lớn giữa lòng Sài Gòn, đô thị trung tâm cũng đang "chật chội" dần khi mật độ dân cư quá cao. Làn sóng dịch chuyển kéo theo nguồn cung mới hình thành và giới đầu tư cũng theo đó di cư về các đô thị lân cận để tìm sản phẩm nhà đất đầu tư. Nhu cầu mua tăng khiến giá BĐS thiết lập mặt bằng mới phù hợp với sức cầu hiện có.
Tuy nhiên thực tế hiện nay, phần lớn khách giao dịch tại các dự án căn hộ Bình Dương là nhà đầu tư đến từ TP.HCM, thị trường vốn chuộng loại hình căn hộ trong khi khách mua là dân địa phương lại vẫn tập trung vào sản phẩm nhà liền thổ. Với dân đầu tư TP.HCM, chỉ dự án nằm trên địa phận đất Bình Dương nhưng có vị trí liên kết trực tiếp vào TP.HCM mới được lựa chọn. Ở những khu vực này, sự chênh lệch giữa căn hộ và đất thổ cư khá lớn. Với tầm giá 1,8-3 tỷ đồng có thể mua một căn hộ tại trung tâm nhưng nếu muốn mua nhà liền thổ thì giá thấp nhất cũng tầm 7-12 tỷ đồng.
Ngược lại, với các khu vực nội khu Bình Dương, giá đất vẫn khá mềm. Cụ thể, theo dữ liệu lớn (big data) của Batdongsanphodong.com.vn, giá đất trung bình tại Bình Dương hiện chỉ vào khoảng 13-14 triệu/m2, vùng nội thành thì có giá khoảng 25-50 triệu/m2. Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất thổ và căn hộ không lớn trong khi khách mua ở đến từ TP.HCM không mấy ưa chuộng căn hộ tại các khu vực này. Người mua địa phương chủ yếu là chọn đất nền, đất thổ cư. Vì vậy, việc xem xét giá bán phù hợp để cạnh tranh với các sản phẩm nhà đất thay thế khác trên địa bàn là một áp lực không hề nhỏ.
Theo ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông Group, Bình Dương còn quỹ đất nền, đất thổ cư, nhà phố khá lớn và giá cũng chưa quá cao. Việc khách hàng sẽ bỏ ra 2 tỷ đồng để mua căn hộ hay 2 tỷ đồng có thể sở hữu một căn nhà phố 4 x 25 m2 là câu chuyện khó phán đoán. Với tâm lý chuộng đất nền của người Việt hiện nay, cạnh tranh tại thị trường căn hộ Bình Dương không hề nhỏ.
Nhìn nhận về làn sóng tăng giá BĐS, lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS cho biết, Bình Dương đang có nhiều lợi thế về phát triển hạ tầng, lại là thủ phủ công nghiệp thu hút nhiều lao động và chuyên gia nước ngoài đến làm việc, sinh sống, nhu cầu nhà ở tại đây đang rất cao. Thêm vào đó, Bình Dương là tỉnh được dự báo sẽ là thị trường chính tiếp nhận nguồn giãn dân từ TP.HCM. Tiềm năng nhiều, sức mua tăng thì giá nhà đất cũng vì vậy tất yếu cũng điều chỉnh tăng. Tuy nhiên, không loại trừ nhiều trường hợp dự án tăng giá ăn theo phong trào, người trước bán cao thì người sau phải bán cao hơn, trong khi tiềm năng không tương xứng. Việc đưa ra giá bán không tương xứng với giá trị thì sẽ tạo sự méo mó về mặt thông tin, tạo tác động không tốt cho thị trường.
Phương Uyên
